你现在买的房子已经很难跑赢大盘了

  无论是600万预算的客户，还是2000万预算的客户，最近被问的最多的问题——“我要看能增值保值的房子，最起码能跑赢大盘。”

  那咱就先来看看大盘，2010年-2023年（截至11月末），新房和二手房成交均价，以及涨幅走势。

  2015年以前，新房和二手房价存在一个错峰关系，新房领涨，次年二手房补涨，价格波动比较大。

  2014-2017年，无论新房还是二手房，都是闭着眼睛入，价格持续上涨。这一段时期，主基调是“稳增长、去库存”，属于政策刺激期。2016年市场过热，限购重启，在政策尾部上车的需求反映在新房2017的房价上。

  2020-2023年，经历三年“口罩时期”，新房和二手房分化显而易见，新房持续保持小幅增长状态，近3年大盘新房均价增幅在5%左右，而二手房连续2年价格处于跌幅状态。

  再看二手房和新房的均价差值，慢慢的变大，新房持续拉高，二手房持平微跌，趋势明显。

  从2010年发布“限购令”，到2014年去仓库存储上的压力之下，“解除限购”；再经历2015、2016年的暴涨期，市场过热，2016年“限购”重启。北京楼市的房价波动很大，越调越涨的状态。

  2017年开始楼市政策收紧，持续加码，调控收紧常态化，终于看到ZF乐见的维稳的波动。

  然而，天不从人愿，就在中国楼市进入深度调整期，碰到了2020、2021、2022三年“口罩时期”，对中国的经济以及国民生活影响巨大，叠加中国贸易关系恶化，美国加息等经济扰动因素，中国房地产市场还是来了个“硬着陆”。

  从教培行业受挫，地产某大、某创等大企业暴雷，互联网大公司接续裁员潮，中国的经济面临重大的挑战。很多粉丝会问，楼市咋就扶不起来了呢？根子在中国的大经济。

  今天说几句，归根结底，想对大家说的是：中国的楼市已经是另外一番景象了，不要还抱着2012年、2016年一飞冲天的幻想，现在的“大盘”，不是你理想中的“大盘”了，第一先考虑自住，合理预期。

  矫正你心中的“大盘”。所谓的跟上“大盘”，“大盘”新房均价5%的年增长是合理预期。预期不要太高，目前的国际局势、中国经济、地产行业都不支撑高预期。

  “老破小”二手房多留无益，金融属性会逐渐减弱，数据已能看到新房和二房价差持续拉大。未来，在新房改之下，大量政策性住房入市之后，对“老破小“二手房又是一波冲击，同样的居住属性，自住客户大概率要选择舒适度更好的政策性住房。

  我个人觉得，在地段、产业、小区品质背后，有4个维度值得考虑，来衡量您看的房产是不是优质资产，不说增值，起码保值，跑平大盘。

  所谓的核心城市、核心地段，说的就是对稀缺资源的占有，顶级的教育资源、生态资源、文化资源、配套资源的占有。

  最近10年内，2000-3500万房子成交套数最多的小区排行之首是万城华府，就是这一个逻辑，核心地段占据稀缺资源。这也是豪宅的价值基础。

  如果，我们普通来百姓够不到核心地段和顶级资源，是不是其他房子都不行了？未必。若不是核心地段，那就要看区域的成长性。

  我今天买的房子，交房时我能享受到什么交通配套、教育、生活配套。3年后，这个区域能变成什么样，5年后能变成什么样，这个就是预期。如果，只画大饼，没明确的时间节点的规划，我劝您慎重。

  选房子，选地段，要看区域现状，以及5年之后，有什么变化，有哪些新的东西加持。未来的这些变化，就是保值增加值的价值支撑。

  最近，我们从始至终在带西红门玖玥府的看房团。之所以我们会推荐这个板块，也是因它是五环内，价格最低，且发展路径最清晰的板块。你能非常清晰的看到3-5年内这个板块的变化，能不能符合您自己的居住要求。

  不用更远了，5年差不多，如果现在“荒”一点儿，5年后依然看不到有便利的生活圈，我劝您还是放弃吧。

  说西红门，顺带着说下森与天成。5年之后，西红门这边成熟，大批居民入住，19号线南延开通，学校稳定，商业配套齐全，2站地开外的森与天成该如何自处？大量的有价差、有品质的次新，能不能冲击建发璟院说不好，但是一定会干翻森与天成的二手。

  产业在房产保值增值属性上很重要，东五环的望京、北四环的中关村，包括近年来的亦庄，产业给地产红利的加持至关重要。

  产业，说到底，给楼市带来的是高素质、高支付力的人群，接盘客户的厚度就足够，价格就能坚挺；产业持续发展，带来源源不断的购买需求，那么，房产后期的流通性就能保证。

  另外，以产业区为中心，轨道交通可以串联起来的居住区域也能放心选。产业人群外溢的有效选择。

  朱辛庄为什么火，靠它旁边的“生命科学园”吗？支撑不起来。还是靠中关村一路至西二旗的互联网大厂。

  闭眼睛选梧桐星宸啊。就是这一个道理，梧桐星宸依靠昌平线连接中关村、西二旗的产业圈，是产业人口自然的居住流向，位置靠近地铁，二手的流通性没问题。

  而建发观堂府，地处北六环外的昌平新城了，客群都不一样了。没有哪个在中关村的小年轻愿意跑到北六环外去住。昌平老城的改善倒是会选那边。客群基数就不一样了。

  为什么我们买房爱买新房。新房和二手房在建筑品质上完全不一样。2010年的房子，算次新了，大家都看看有多少是用塑钢窗的。再看看新房，基本都是断桥铝，三层双中空玻璃窗，保温、节能、降噪，都不在一个梯度上。

  包括小区规划上的升级，现在无论刚需盘还是改善盘，基本都是人车分流，老人孩子都安全。不看老小区，看次新，有几个能做到。

  刚需客户，要看户型，楼层，户型有硬伤，楼层太低，对后期的价格涨幅和流通速度，影响都比较大。

  改善盘，除了户型、精装，这些基础项，要看公区的配置，景观园林、入户大堂、车库，最最重要的是物业。

  我最怕粉丝跟我说，哪增值保值，我就买哪。现在，谁能跟你说，你买这儿肯定涨！说了，你敢信？

  所以，房子还是优先回归到自住逻辑，满足自身的通勤、孩子的教育、老人买菜、看病就医这些基本生活圈之后，再想一想，我这一个项目跟产业关系，有只有少数多的接盘侠，区域未来变化，小区的品质能不能够满足跟政策性住房的区隔，相信你自己也有答案。