我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房*佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你*有用的操作和建议
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提问：我是咸宁人，在咸宁有165平米自住房一套，（以前单位福利房，步梯房房龄15年），离单位仅5*步行距离。工作生活还算便利。经济情况：小两口月收入10000左右，有稳定工作，有一*生男孩。考虑到想改善居住环境、生活方便，还想方便孩子上*方便置换一套新房，看了咸宁碧桂园（期房，离上班、上学较远、但环境好）看了一些*（环境不怎么样），手上有子弹70，到底该怎么安排？或者都不动，去武汉买？犹豫中.......
毫不夸张的说，小城市楼市正在进行死亡冲锋，房价处于*后的疯狂。目前区县房价的上涨是因为新房刺激，而新房价格持续上涨是因为各大开发商纷纷进区县拿地修建高档低密度住宅。简单点说房价上涨的原因是：地贵、房子新。由于一二线的地价慢慢的升高、土地开发难度慢慢的变大，很多中小房企由于融资成本高，利润率无法达标，只能选择去三四五线城市拿地修房子来弥补业绩空缺，而你恰恰应该趁大房企的进入而尽快卖房离开。
任何没有持续人口流入的区域或城市，高位的价格*终一定会崩掉，只是时间早晚的区别。比如我们熟悉的鹤岗。省会对周边城市的加速吸血正在来临，不断缩短的通行时间就是*的证据。能走的、可以走的会坐上高铁、坐上轨道交通去往武汉主城区，留下的，都是没办法走的。半*经济圈并不是你想象中的那么美好，资源越强的省会城市，对周边城市的虹吸效应约明显。比如荆州高铁开通后，目前已成为湖北省人口外流*严重的城市。咸宁也不例外。
提醒一下：所有的四五线房产，从现在开始，只卖不买！如果你考虑自住，可以把自住房出手后置换碧桂园，*没必要买了，小城市找关系走后门都可以入学。剩余子弹买武汉。
提问：久仰房姐大名 ，相识恨晚。请大神多多指点。本人在东莞，目前两套房子，一个是14年入手的万科金悦香树，目前涨势很好，现居住在此。另一个是厚街海逸尚都二期叠加小别墅。想着以后搬迁，16年入手买的急，比领居贵80左右，目前涨很少。请教房姐，1：海逸那种叠加有*空间吗，昨天三期开盘比我二期才高5800左右一平，东莞另外的地方洋房涨的很厉害，几个月能上万，所以考虑叠加我是继续放着还是出掉，换成洋房呢？ 2 ：不考虑*个问题。如果现在东莞入手房子选哪里比较好？今天下午去麻涌看了珠江万科城，打的牌是要开地铁了，（实际应该2028年通地铁）隔江是广州黄埔区，50*到珠江新城，交通枢纽。均价16000到18000。想请教能入手不。后续*空间大不大。或者房姐有更好的投资推荐，东莞总价250内的都可以。请房姐指点迷津！感谢房姐。
东莞楼市现状：凤岗，塘厦，清溪不用愁，也不用下多大投入，有深圳这个大佬的溢出就足够了。 长安有自己的内在实力，会一路停不下来。 虎门借助交通优势也不会太差。 松山湖东莞的经济亮点，只会更好。南城不用说了，当前的金融，贸易，产业孵化园区东莞做的*出色，加上中心区核心区，不需要过多的担心未来。东城有商贸，有工业，也是中心区，也不需要过多的担心。 令人担忧的就是 ：石碣，厚街，曾经的辉煌，现在却一片茫然。洪梅，麻涌，中堂，望牛墩这些中低收入者和相邻广州的穷亲戚增城相互看不上眼。
建议出手海逸尚都别墅，直接入手深圳和广州的优质板块长持，东莞有价值，但是长远看天花板不如一线城市。
提问：新人首问#房姐你好，二套投资，长江新城区域的前景如何，值得入吗？若能入，单价在多少以内可接受呢？
回答：你好，长江新城1.0版本还没有正式落地，未来发展不好说。但是对比武汉其他几个远郊区，汉口北还是更有优势。
1.有地铁 2.有长江新城的持续广告投入 3.离汉口主城区*近的一个板块，承接汉口的人口外溢需求 4.新盘少，不需要多大资金就能把板块炒起来 5.价格并不高，其他三环边同等地段的房子已经是1w—1.5w了，汉口北的价格还是略低。
6.环线位置好，处于高铁和机场之间，价格不应低于文化大道 7.青山高铁新城会带动板块提升 8.上风上水 缺点是：除了价格和地铁21号线以及江北快车道直通二环，配套产业都一般，而且租赁市场行情报价低，买了月供硬扛，二手市场需要时间成熟。如果你没有房票，长江新城板块的不限购区域是非常好的选择，如果你有武汉房票，长江新城目前来看不确定性太大，如果想赌长江新城，且可以长持，可以买。
提问：美丽睿智的房姐您好，坐标石家庄，碧桂园双拼别墅一套260平（月供1.5）。西美第五大道三室自住，另有桥西两室90平住宅一套，此套产证迟迟未下，现在出租中，早年还有投资的几套酒店式公寓出租中，现在回头看投资公寓是极大的失算，不能变现，只有可怜的租金。碧桂园因距离生活工作圈较远，贷款压力较大，二宝上*等诸多因素短期不可能入驻，现在犹豫是否出售，另外 另大儿子现在北京上高一，以后大概率北京工作，是否早做打算投资北京房产，需要做什么准备。麻烦房姐指点一二。
回答：你好，公寓是*没有价值的一类资产，可优先考虑出售，或者抵押融资。房地产市场长期看人口 中期看土地 短期看金融 当下看政策。石家庄周围任何一个省会都比石家庄强，可能燕郊也比石家庄强。石家庄是强制被献血人士，没有太大发展。别墅如果暂时没有自住需求，也可优先考虑出手，置换到北京。不知道你有没有北京房票，目前北京房票获取有8种方式。
北京市场*近也发生了一些变化，热门板块成交量很大，土拍溢价率高。*100-500万，投资回报率*的选筹，详见知识星球内部分享。
提问：房价你好，我帮朋友提问，朋友目前在深圳科技园南区有两套房产，总共贷款1000w，手里有250w子弹，想再抵押贷一套房子，入手一套壹方城1500w左右的房产，科技园的房子已经17年了，壹方城房子新感觉后期后劲足，能涨过科技园（不知道这种思路对不对）但是有两个担心，*个他担心壹方城没有好学位，后期卖出不好卖，价格持续上涨涨不过科技园的涨幅；（这波宝中涨的太高，之前一直没有科技园高），第二担心现金流出现断供，不知道有没什么好方法。房姐能不能推荐几个能跑赢科技园的楼盘。（华润城摇号估计摇不到，再加上好几年才能拿到房子不利于现金流） 第二个问题：我妹妹在皇御苑有一套价值600w的房产，手里50w子弹，想换一个带好学位的小三房，不知道房姐有没有推荐涨幅能涨过大盘的小区麻烦您了
回答：你好，壹方城和熙龙湾会比较难走高，已经有总价约束了，假如没有学区利好，大概率走平，现在虚高的大户型价格会回落一点。以后的豪宅地段不会像之前那样再变化未来深圳的*点是一定深圳湾，*可以对标香港的地方。
深圳未来的五大总部基地: 福田中心、后海、留仙洞、深圳湾超总、北站。南山占了三个，福田的建设基本完毕了。这五大基地没有包含前海和科技园，前海的地位毋庸置疑，科技园已经相当成熟。未来十年，深圳70%以上的甲级写字楼会在南山建成。未来中心一定在南山！想买房，一定是围绕南山去布局，实力丰沛雄厚买深圳湾、香蜜湖，一般土豪买宝中、前海，普通中产买碧海、北站，刚需去沙井、光明。按人群集中度？科技园、超总、后海、几乎是连成片的，不管是现在还是未来，*端、*强大的购买力都集中在这里。
近期很多人问我某板块价格能涨到多少，这样的一个问题很难回答，因为通货膨胀无法预测，通胀何时反应到房价上也无法预测。但横向对比还是可以的，也更直观。目前的结论是: · 沙井的上限是龙华（红山+上塘+梅林关） · 宝中的上限是科技园 · 前海自贸区的上限是深圳湾
1.买没有学区的*（有暴击） 2.买学位用过的可以有折扣（时间的财富） 3.买成熟自己要用的学位房（投资+刚需）
如果要买马上要用（你小孩读书）就买四大（深中 深高 深实验）深外考试招生...这些覆盖的小区来进行选择 如何暂时用不上学位，建议买未来成长空间大的*，深圳教育集团化趋势明显，比如星球内推荐的*，新的教育模式，生员也很好。
提问：新人首问！美丽的房姐 你好 基本情况如下 我刚毕业 短期内在长春工作 家里提供我刚需住房一套金地格林春岸两居室加车位 允许我自由支配 目前手里闲钱十五个子弹 想*投资沈阳一套小面积以租养贷 现在入手是否来得及？纯投资原本是考虑中街老破小 目前名下没有信用卡没有贷款 有*首贷名额 请问我该怎么样投资呢？非常期待您的指点 不胜感激
回答：你好，老破小未来会涨，地铁老破小在现阶段，涨幅是市场平均值，涨幅过后跌起来又会领跌 沈阳尤其重视学区，如果是老破*区未来涨幅看好，非学区老破小利空 沈阳楼市很多歧视，其中就包括老破大、老破小、顶层阁楼、18层等，这类标的很好操作成0*，但是现在的市场来看，短期内都是涨的*慢、跌的*快的物业。在城市房价价格并不高的时候，我们一般建议买入更优质的资产，因为总价差异不算大，总价制约表现不大流通性却会更好。老破小只有次新的一半，有实力长持再长持也是着迷的，因为融资没问题，但流通性不好，看个人情况而定。子弹15，适当增加一点杠杆，是可以拿下星球内推荐板块的次新盘，多淘淘笋。
提问：美丽的房姐，本人广州一套房、武汉一套房，短期都不想卖，现在子弹大概180，想在武汉再置一处房，目前有两个方案，一是光谷东购置纯投资盘，优点是金钱上的压力小，但是暂时没办法理解光谷东目前的价格和价值，总觉得光谷东现在产业也很空心化；二是江岸或者武昌的改善盘，问题是子弹有限、压力很大。请问房姐，这两个板块哪个更值得入手呢？如果有必要，卖掉广州住宅回汉一步到位可以吗？
回答：你好，武汉当下的楼市现状，每个板块的价值会被重塑 光谷东是武汉非常成功的新区，倒退3-5年，我们是不认可光谷东的价值，自住很少，全是炒家，空有概念，溢价太严重。但是站在今天再看光谷东，华为 小米等头部企业入驻 加上光谷大量公司开始转移，自住需求占比已超越投资客。虽然武汉横盘3年，但是三环内所有洼地板块在横盘期内 已完成补涨，比如白沙洲 四新 后湖等刚需纯居住板块 价格已经到了1.5w以上，光谷东的性价比凸显。
不知道你现在武汉已有的物业是什么板块，如果是成熟区，未来纯投资 考虑长持，可以买光谷东。在楼市的基本逻辑里，我们大家都知道大多数城市的发展，都是一个逐步扩张的过程，而越早发展的地段，往往绝对价值越高，随着道路交互与通行形成环线逐步往外扩散削弱。
因而在楼市的地段理论中，往往会以环线来分析一个城市的价值基础。不过对于武汉来说楼市的价值却并是完全按照环线分布，甚至相差极大，环线的逻辑虽然适用，但在诸多现实因素的参与下，环线逻辑并不是价值的结果。武汉的发展，不是纯粹的环状扩散，而是受到诸多因素的影响，把武汉看做环线发展，是错误的。如果你去看地铁的人流数据，我们大家可以很明显看出：武汉的地段规律，其实是以产业中心作为核心，随着产业人口延伸的区域而附着价值。
江岸和武昌的改善盘，未来涨幅大概率随大势，新区是博取更大的收益。前者更稳健，后者更进取。广州仓位如果是我们推荐的万博 黄埔板块，没必要出手，一线城市作为底仓可以长持很久。
提问：房姐您好，新人首次提问。我的情况：28岁深户，有昆山浦西玫瑰园住宅，龙岗佳兆业城市广场开间公寓，南山京基御景峯3房公寓三个物业皆为投资，现有闲钱100且到年底都不会有更多闲钱，暂不打算用掉深户住宅名额。我的问题：1、这三个物业长期持有出租还是有机会就卖掉？2、子弹100继续买深圳还是武汉还是都不买等年钱多些再下手？（深圳中洲湾公寓或龙岗世茂深港国际公寓可以吗若不好求推荐适合我投资的；武汉并不了解请推荐）谢谢！
回答：你好，其实不太明白深圳为啥都买公寓呢？远郊小面积不适合投资，公寓更不适合。深圳的公寓只分两种，深圳湾的公寓和其他公寓，深圳湾的公寓因为有稀缺城市景观和海景，有投资价值，但普通公寓并不稀缺，刚需客和豪宅客对税费承受力也不同。
虽然深圳有关于公寓的“利好”不断出现: 可以续产权年限啊、改名叫“小面积住宅 诸如此类， 可是，不管怎么变在深圳，除了高端公寓深圳湾一号、恒裕前海项目、招商太子湾这些有一定的收藏价值，数量庞大的老旧公寓、一般公寓跑输大势的预期没有改变。
昆山吹到今天，还是没有流动性，哪怕紧靠地铁的那几个小区。再怎么忽悠，环一线始终就不是好资产，不好租不好卖的房子，再炒作价格纯投资也没兴趣。去看看就知道了，环京环沪环深都是房比人多。
2.有房票就买住宅，实在没有房票才考虑市场价5折的公寓产品。其实更倾向这3套都出手，买入纯住宅产品。深圳1N+武汉1N是更好的配置。
提问：外地人买重庆有哪些限制？纯投资哪些片区更具投资价值？重庆的发展前途与优劣势是什么？如何在外地买房？
回答：重庆外地三无人没办法按揭，但是能全款买完后做抵押。重庆为什么值得投资？
1.重庆是直辖市，亲儿子，所有政策资源红利都有倾斜。中国的城市地位因素排序中，政治地位是大于经济地位的。
2.重庆是所有强二线城市中，*不限购的，这点足矣说明，重庆想吸引省外流量的决心。
3.重庆独特的地形导致了重庆的中部槽谷是非常缺地的。两边的山脉把重庆核心区牢牢限制住了，等中部槽部土地开发完毕，购买力再消耗几年后，重庆的房价可能会迎来爆发性拉抬。
在人类文明还是0.7级的现在，我们还没有能力把山脉移走，把河流抽干，城市发展受地理的制约长期存在。我们耗尽科技也不可以使中部槽谷增加一寸土地。一旦城市发展突破一个奇点，重庆的房价将会立刻腾飞。
看楼盘底商的银行营业网点的数量。非商业区的房子，一般会在把握上面几个指标的前提下，重点看一看楼盘底商的银行营业点数量，凡是有三家或三家以上银行网点的，都认为是很好的楼盘。银行营业点扎堆开的位置通常来说交通都较为方便，楼盘小区具有一定的规模，人流量得以保证。
这种楼盘的底商往往空置率低，各类生活配套餐饮服务都在底商里有，生意红火，生活便利。小区的人气必然的联系到房子的流通性和租售比，也可以侧面降低风险性。楼市投资是需要看到未来的潜力，重庆现在还是横盘期，我们有充足的时间淘笋。
提问：房姐姐，新人首问，有什么问的不对的地方还请多多包涵哦!坐标湖北小县城 26岁 有单位。手头只有35，喜欢瞎折腾!从去年下半年关注房子到现在，一直想投资但是家人反对.说以后的房子只会慢慢的不值钱，让我又很纠结和犹豫，毕竟这是我目前所有的积蓄。无意中看到您的文章，很崇拜您!想请教您我是不是能够投资房产，目前看了一些武汉不限购的，有葛店中海，阳逻东原朗阅..还是说想办法买限购房子呢？能否给些人生建议..可以瞎折腾吗?非常感谢!
回答：你好，子弹35武汉买房首选主城区，葛店阳逻回避。性能好价格低的盘已经分享在知识星球内，可作参考。周围人都不支持你买房，重点不是投资买房，而是对全世界的宏观认知。越是底层的人，通常智力和眼界越低下，认知的局限。对世事艰辛也是一无所知，以为别人买房赚钱都是举手之劳，钻了空子。旁边的环境如此恶劣，好在众人皆醉你独醒。
关于家人支不支持的问题应该这样看：你不应该和空军沟通。人不能被说服，只能被天启。空军的想法是很顽固的，如果你没有非常坚定的理论支撑，你和他们的辩论往往只能是你被说服，而不是反过来。
建议你做两件事情，*件事就是认真分析楼市的理论基础，经济学是科学，明白内在的t-1层逻辑才是坚定信念的方法；
提问：房姐，尽管目前广州在CBD规划上多点开花，不少地方也收了地，大部分楼体也建起来了，例如金融城、琶洲、万博，但是未来广州的经济稳步的增长能支撑这么多商务区域的发展？就拿珠江新城来说，楼价的确上来了，但其实写字楼的空置率还是挺高的。以后哪来的大量企业进驻这些商务区？没了企业支撑，这些所谓的CBD能发展起来吗？
回答：对于广州这样一个2000年的商都来讲，确实是支撑不了所谓的“点点开花”的商业楼宇的，这个层面不像深圳，每个区都有自己的中心，比如龙华的“上塘-红山”、比如龙岗的”大运中心“，比如宝安的”宝安中心“ 所以你看到了知识城、白云新城、白鹅潭、智慧新城这些听起来即若即离的概念，未来的不确定性非常高。
广州是一个”单中心“的城市，这就决定了以珠江新城为核心的城市，是一个同心圆的局部形态，知识这种形态伴随着城市的移动（就是向东、向南） 你说的金融城、万博、琶洲几乎都是离珠江新城*近的商务区，除了万博距离在15-17公里之外，琶洲就在江对面，金融城也不过6-7公里左，其实都符合市场自然延展的发展规律，一点都不需要过多的担心 广州的商业、商务体量支撑这几个区域板块，还是没问题的。就好比珠江新城起来之前，天河北、农林下、环市东、东风东好像也好多空置的写字楼 城市的发展，就像滚滚的江水，一发而不可收拾。
提问：房姐你好！感觉汉口金银湖地段很适合居住，环境特别好！但好像涨幅跟不上其它区域。请问就这个区域而言，有哪些楼盘更适合居住且以后涨幅更好一些？另外卧龙东方郡怎么样？感谢！
回答：你好，武汉有很多地方，风景优美，很适合自住，但是房价就是不怎么涨。
金银湖，藏龙岛，后官湖都是如此。因为从ZF规划的宏观层面，这些板块就是居住区，是睡城，与产业区割裂。这些远城区的土地并不稀缺，新盘和二手盘的天量供应，所以价格抬升非常慢，美景收割了一批又一批的土豪和韭菜。
卧龙东方郡：一句话，太贵了。没有豪宅命，却要豪宅价。还临马路，又没小区环境，就是以后**差的那种。如果生活半径在附近，自住可优先考虑，投资还是多关注三环内主城区。
提问：美丽房姐你好，坐标中山，联通广深，那么深中通道的马鞍岛地块或者广州线的南沙港需要我们来关注吗？
现阶段不建议入手南沙，广州发展向东向南，目前更倾向黄埔。整体看来，黄埔属于中心六区之一，在经济发展、轨道交通规划、与中心区的距离等方面，都更占上风。这也是怎么回事限购放松后，黄埔更吸金的原因。
南沙战略位置很好，未来可能成长为一个很大的城市。南沙未来的上限是很高的，完全可能接近广州、深圳市区的水平。而现在，南沙新房不到3万，广州珠江新城次新房10万，深圳南山、宝安次新房10-20万。
当然，目前租和卖的流动性都是比较差的，配套也是基本没的。所以，对于喜欢较高风险较高收益、博取超额涨幅的投资者来说，是个不错的“战点”。南沙的梦想，并不是成为一个睡城、卫星城而已。而是剑指广东省的第三个一线城市本身！
它也有足够好的位置、足够大的腹地来挑战这一点。南沙成功概率并不一定能到50%，对我个人而言，我不太喜欢风险大的投资产品，我只买很高很高确定性的超级城市。广州市区收益更稳。
住宅看的是涨幅，商铺看的是租金。门面房是商业流量入口，真正好的铺面都被各大地产商自持，规模化经营。买铺面是业余对抗boss级专业对手。且铺面流量，这两年被电商 外卖平台 社群经济分流太多，未来市政规划、新商业项目也会极度影响预期收益。商铺前途未卜，互联网化、电商化时代，商铺的价值存在巨大的不确定性，加上税费的影响，保值功能和住宅没办法比。
但是短期内 社区商业会保持长久繁荣。因为有些服务业的客观需求就是呆在无法被电商替代的*后一里路。但这不代表你买的商铺估值合理、市口和房型结构适合未来新的风口新的业态。商铺投资永远要比住宅的不确定性更高。而且在国内，商办资产的负外部性太高太高了。税收实在太离谱。
底商要看社区入住率、社区内底商还是街边外底商、门面面宽、周边未来竞品小区底商、社区人流动线、五公里内大型商超、综合体规划等等等等情况。除此以外还有消费升级、电商升级、物流升级各种黑天鹅，综合看来投资底商非常差的投资，甚至不能说是投资，基本就是赌博。
如果你的底仓充足，万象城底商租售比能到5%以上，可以适当配置，作为现金流的补充。
提问：房姐，你好！问一个不关于房产的问题，今年32岁，待产在家，学历不高，生完孩子未来的职业规划，包括人生规划是什么？您能给点意见吗？总觉得还有很多梦想没有完成，不甘心当一个，未来只能相夫教子，您能说说吗？
1，父母做小生意的背景，例如小饭馆，小药房，定制塑钢门窗，尽可能目光长远一些，做一个可以传承的生意。
2，父母都是手艺人的，例如医生教师律师作家记者工艺美术大师等，尽可能自立门户，争取交下去一个完整的事业架构，子女也能参与。
4，父母是打工的，尽可能学好技术。看看孩子能不能接手？除了大城市的985211，学历真的不重要，没人因为你读过一个山沟沟的二本学院，会对你高看一眼。我认识一个民企的鞋模师傅，年薪三四十万，老板看到他都要先发烟，生怕他跑了。子女也做这个。其他人想偷技，门都没有。
5，父母是纯丝，那就健身，不要吃喝嫖赌抽，今后婆婆去给儿媳带娃，公公买菜做饭，让孩子尽可能有时间逆袭！儿媳妇不要跑了。
6，父母啥也不会，还好吃懒做噶姘头，那就多喝点，多抽点，多搞点，争取早点了了算了。
你现在的能做的事情，都是你近5-10年经验累计出来的，如果以前的职业规划一塌糊涂，建议找一个天花板高的行业，从0开始。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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